【单选题】2×20年1月1日，甲公司将自用的写字楼转换为以成本模式进行后续计量的投资性房地产。转换当日写字楼的账面余额为5000万元，已计提折旧500万元，已计提固定资产减值准备400万元;公允价值为4200万元。甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为( )万元。

　　A.5000 B.4600

　　C.4200 D.4100

　　『正确答案』D

　　『答案解析』自用写字楼转换为以成本模式后续计量的投资性房地产，应以转换当日写字楼的账面价值4100万元(5000-500-400)作为投资性房地产的初始入账价值。

【多选题】下列各项中对企业以成本模式计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有( )。

　　A.年末无需对其预计使用寿命进行复核

　　B.计提的减值准备，在以后的会计期间不允许转回

　　C.存在减值迹象时，应当进行减值测试

　　D.应当按期计提折旧或摊销

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』选项A，成本模式计量的投资性房地产，应当按期计提折旧或摊销，年末需要对其预计使用寿命、预计净残值、折旧或摊销方法等进行复核。

【多选题】企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，可能影响的财务报表项目有( )。

　　A.资本公积 B.投资收益

　　C.公允价值变动收益 D.其他综合收益

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，如果是借方差额，则计入公允价值变动损益;如果是贷方差额，则计入其他综合收益。

【单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是( )。

　　A.计入递延收益 B.计入当期损益

　　C.计入其他综合收益 D.计入资本公积

　　『正确答案』B

　　『答案解析』企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益。

【判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。( )

　　『正确答案』√

　　『答案解析』投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，所以本题的表述正确。

【判断题】自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，不影响损益金额。( )

　　『正确答案』√

　　『答案解析』自用房地产转为成本模式下的投资性房地产时，对应科目等额结转，不产生差异，不影响损益金额。

【综合题】甲公司适用的所得税税率为25%。相关资料如下：

　　资料一：2010年12月31日，甲公司以银行存款44 000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥相关手续。该写字楼预计尚可使用22年，其取得时的成本与计税基础一致。

　　资料二：甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2 000万元。

　　资料三：2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别为45 500万元和50 000万元。

　　资料四：2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自2013年开始对该写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零。所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2 000万元。

　　资料五：2016年12月31日，甲公司以52 000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。

　　假定不考虑除所得税以外的税费及其他因素。

　　『正确答案』

　　(1)编制甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。

　　借：投资性房地产——成本 44 000

　　贷：银行存款 44 000

　　(2)编制甲公司2011年12月31日对该写字楼因公允价值变动进行后续计量的相关会计分录。

　　借：投资性房地产——公允价值变动 1 500

　　贷：公允价值变动损益 (45 500-44 000)1 500

　　(3)分别计算甲公司2011年12月31日该写字楼的账面价值、计税基础、暂时性差异(需指出是应纳税暂时性差异还是可抵扣暂时性差异)，以及由此应确认的递延所得税负债或递延所得税资产的金额。

　　该写字楼的账面价值=45 500(万元)

　　计税基础=44 000-2 000=42 000(万元)

　　资产账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异，其金额=45 500-42 000=3 500(万元)

　　应确认的递延所得税负债=3 500×25%=875(万元)

　　(4)编制甲公司2012年12月31日收回该写字楼并转为自用的会计分录。

　　借：固定资产 50 000

　　贷：投资性房地产——成本 44 000

　　——公允价值变动 1 500

　　公允价值变动损益 4 500

　　(5)分别计算甲公司2013年12月31日该写字楼的账面价值、计税基础、暂时性差异(需指出是应纳税暂时性差异还是可抵扣暂时性差异)，以及相应的递延所得税负债或递延所得税资产的账面余额。

　　账面价值=50 000-50 000/20=47 500(万元)

　　计税基础=44 000-2 000×3=38 000(万元)

　　资产账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异

　　应纳税暂时性差异的余额=47 500-38 000=9 500(万元)

　　递延所得税负债的账面余额=9 500×25%=2 375(万元)

　　(6)编制甲公司2016年12月31日出售该写字楼的相关会计分录。

　　借：固定资产清理 40 000

　　累计折旧 10 000(50000/20×4)

　　贷：固定资产 50 000

　　借：银行存款 52 000

　　贷：固定资产清理 40 000

　　资产处置损益 12 000

素材来源：中会考试通