以房抵债的涉税管理

房地产企业在实务中经常会遇到资金短缺的情况，这时房地产企业会与建筑企业商谈以房抵账事项。在以房抵账中，不同的涉税处理，会产生不同的税负，实务中有两种处理方式：

一、不动产产权过户到建筑企业，房企业开具不动产发票给建筑企业，在“以房抵款”业务中，可以分为两个环节：

第一个是不动产抵入(购买)环节：

(1)建筑企业与房地产企业签订“以房抵账”合同(实务中可以签订往来款抵账协议，而尽量不签订“以房抵账合同，涉及税企争议的是土地增值税，下文有详细说明 )。

(2)建筑企业与房地产企业签订商品房买卖合同。

(3)房地产企业开具不动产发票，缴纳土增税、增值税、印花税、企业所得税。

(4)建筑企业缴纳契税、印花税。

第二个是不动产抵出(出售)环节：建筑企业将不动产销售给第三方。

(1)建筑企业与第三方签订商品房买卖合同。

(2)建筑企业开具不动产发票，缴纳土增税(此是按销售旧房缴纳)、增值税、印花税、企业所得税。

(3)第三方缴纳契税、印花税。

二、不动产产权未过户到建筑企业。建筑企业抵入不动产后，直接指定第三方购买人或转抵给分包方，分包方自行购买商品房或另行指定购买人。在整个交易过程中，除最终销售环节外，其他过程中通常不涉及商品房产权的变更。也就是说，建筑企业自己找到买房人，买房人直接与房地产企业签订“销售房屋协议”，买方将款交与房地企业，房地产企业再将该笔房款，转给建筑企业。这种处理方式与直接过户到建筑企业，建筑企业再自行出售相比，建筑企业少交一道按旧房转让的土地增值税。由于“以房抵款”没有明确的税收政谈，对抵进商品房的会计处理也不统一，导致“以房抵款”存在税企争议。实务中最好签订“往来款抵账”协议，或咨询当地税务部门后，再决定如何处理。