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换购住房退个税：15个实务问题

2022-10-09 18:40:55
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1、时间
买卖住房都要在2022年10月1日至2023年12月31日期间

2、买卖房的时间
卖房时间：缴个人所得税完税时间为准。
新购二手房的，契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购新房的网签时间。

3、买卖住房顺序（后期出现新口径以新口径为准）
先卖后买才能退；如果先买后卖不能退

4、买卖住房时间间隔
卖了住房后1年内重新购买住房

5、房子性质
买卖的都必须是住房

6、买卖住房要在同一城市范围
同一城市范围：同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。（如卖北京的房，买天津的房，不行；卖北京昌平的房，买北京海淀的房，可以）

7、买卖住房是同一个人（或者是产权人之一）
如儿子卖房，父母买房，买房产权人不含儿子，儿子不能申请退个税；如A个人单身时卖房，后来结婚买房，如产权人含A个人，可申请退个税。

8、不管卖房时候个税谁“交”卖房人申请退
假设其他条件满足：A个人卖住房给B个人，个人所得税纳税人是A，可能实务中约定B个人承担，申请退税是A个人。

9、不管买房时卖房交不交个税都可以退税
假设其他条件满足：A个人卖住房给B个人，交了个税，然后A个人去买房的时候，该住房属于满五年唯一，卖家不需要交个税，A个人也可按规定申请退税。

10、退税：退的是卖房时缴的个税，增值税、契税不退。

11、如何算退税
对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为：
（1）新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
（2）新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
【例】2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）

12、对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
【例】小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。
同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）

13、原住房转让金额和新购住房金额：住房发票上的“金额”栏数额

14、到哪退税：当时交税的地方
当向当时卖房，征收个税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个税，就向哪个税务机关申请退税。
如当地税务机关没特殊规定，一般情况下，纳税人应当到卖房时的本地政务服务大厅或者不动产交易大厅提起退税申请。

15、退税提交资料（类似个税完税凭证等税务资料不需要提供）
（1）《居民换购住房个人所得税退税申请表》（大厅有）
（2）纳税人身份证件；
（3）现住房的房屋销售合同；
（4）新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；
（5）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。



素材来源：小陈税务08

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