案例：一般纳税人甲房地产公司，某开发项目于2016年元月开工建设，2016年12月竣工，甲公司对该开发项目的增值税选择按老项目简易计税。

2018年5月，将未能出售的部分商铺对外出租；2022年9月，甲公司将该批商铺转为固定资产，办理了产权证，继续对外出租。

甲公司出租时增值税能否选择简易计税？税收上对该不动产的取得时间如何确定？将来转让该不动产时能否选择简易计税？

一、开发产品转为自用的财税处理

1. 账务处理：借：固定资产或投资性房地产  贷：开发产品

2. 增值税：未发生有偿销售，不属于增值税征税范围。

财税〔2016〕36号附件1第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

财税〔2016〕36号附件1第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

思考：甲公司转为固定资产，办理产权证时是否需要开具增值税发票？如需要开具，“未发生销售行为的不征税项目”的编码（601-616）16种中应对应哪一个？

3. 土地增值税：产权未发生转移，不征收土地增值税。

国税发【2006】187号第三条规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

4.企业所得税：资产所有权未改变，不视同销售。

国税函【2008】828号第一条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。---(三)改变资产用途(如，自建商品房转为自用或经营)；---。

国税发【2009】31号第二十四条规定，房地产企业的开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，其折旧费用不得在企业所得税税前扣除。

5.印花税：所有权未转让，不属于印花税征收范围。

印花税法税目税率表规定，产权转移书据，土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移），转让包括买卖（出售）、 继承、赠与、互换、分割。

6.房产税：自用、出租、出借的商品房，或转为固定资产的均需缴纳。

国税发【2003】89号第二条第四款规定，房地产企业自用、出租、出借的商品房需要缴纳房产税。

7.契税：房屋权属未转移，不交契税。

契税法第一条规定，在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

二、是否属于甲公司自建？

总局公告2016年第14号、总局公告2016年第16号规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

相关文件未具体规定房开企业将开发产品转为自用的，取得方式是否属于自建。

按14号、16号列明的取得方式，结合以上各税种表述，笔者认为是自建自用。

三、出租时如何确定取得不动产的时间？

总局公告2016年第16号规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法。

未见财政部、税务总局层面对取得时间的具体文件规定。

甲公司该不动产取得时间，是以2016年元月开工建设相关许可证或合同注明时间，还是以2016年12月竣工验收时间，或还是2022年9月产权证时间为准呢？

以下是营改增相关政策解答，仅供参考，现行是否有效，以当地主管税局要求为准：

1、国家税务总局政策解答之政策组发言材料(2016年4月20日至5月12日)

三、房地产开发企业开发的房地产老项目的界定问题

财税[2016]36号文件中已经明确：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

2、2016年6月河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六)

纳税人提供不动产经营租赁服务,标的物属于2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供“房屋所有权证”(不动产权证书)或者取得(不含自建)该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前取得。由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。

纳税人提供不动产经营租赁服务,标的物属于2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供开工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工许可证》证明该不动产于2016年4月30日前自建;未取得《建筑工程施工许可证》的，可提供开工日期在2016年4月30日前的建筑工程承包合同作为证明材料。由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。

纳税人将2016年4月30日前租入的不动产对外转租的，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供租入该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前租入。纳税人2016年5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择适用简易征收计税方法。

（国家税务总局发布的《全国税务机关纳税服务规范》（3.0版）已取消了此项简易计税备案）

3、江西国税2016-08

问：不动产的取得的时间节点如何确定？

答：在总局明确前，暂按以下原则把握：（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。（2）纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。（3）对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

4、2016-08西安国税解答建筑房地产业营改增的20个实务问题

问题11:一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税方法，这里的取得不动产具体到自建项目时，是以什么时点为依据？是施工证上的开工日期？楼栋封顶日期？竣工备案表日期？完成初始登记日期？还是取得房产证日期？（紫薇地产）

答：根据财税.2016.36文件的相关规定，自建属于取得不动产形式之一。自建不动产是否属于老项目，可以按以下两种情形合同注明日期进行判定：

一是《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；

二是《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑承包合同注明的开工日期。

5、2016-12湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四

六、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税方法，如何界定取得不动产的日期？

取得的不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

直接购买的：以合同约定的接收日期为准，若实际接收日期早于合同约定的接收日期的，以实际接收日期为准。

接受捐赠的：以不动产权属变更的日期为准。

按受投资入股、抵债的：以不动产移送的日期为准。

自建的：以建筑工程老项目的确定标准为准。即以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明开工日期的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。

来源：税白天下，小颖言税