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房屋无租和免租，纳税有什么区别？

2024-01-07 09:25:12
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“无租”是不基于租赁交易的使用行为，如房产出借等。无租使用一个明显的特征是使用人无需支付租金性质的对价。即由于房产所有人与使用人并不发生租赁交易这一法律事实，因而使用人并无支付租金的义务，所有人也无权向使用人收取租金。
“免租”是基于租赁交易的使用行为，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为。
房屋无租和免租，在纳税上有什么区别呢？
一、增值税区别
无租：财税〔2016〕36号附件2第十四条规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务视同销售服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。“无租使用”强调的是无偿使用，此时已经触发了增值税纳税义务，单位或个体工商户提供无偿服务需要视同销售！也就是说在“无租使用”的租赁期内，出租方依然需要按照税务机关认可的公允价格缴纳增值税。
免租：“免租使用”由于是有偿租赁，只是给予承租方一定时期的免租期，这就不属于视同销售的范围了，出租方应依据合同、实际收款额等约定，正常缴纳增值税。免租期未收取租金不需要视同销售缴纳增值税，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）明确：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件)第十四条规定的视同销售服务。即租赁合同中约定免租期不视同销售。
注意：未来《中华人民共和国增值税法》的变化。根据《中华人民共和国增值税法(草案)》第四条规定：有下列情形之一的，视同应税交易，应当依照本法规定缴纳增值税：(一)单位和个体工商户将自产或者委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；(二)单位和个体工商户无偿转让货物；(三)单位和个人无偿转让无形资产、不动产或者金融商品；(四)国务院规定的其他情形。草案中视同销售并不包括“无偿提供服务的行为”。所以，将来增值税法出台后无偿提供房屋是否需要视同销售，值得关注!
二、房产税区别
无租：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税，在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴纳房产税。
免租：对于合同约定了免租期的，根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121 号）第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”所以，免租期间，房产所有人按照房产余值从价计征房产税。
三、印花税区别
无租：印花税应税凭证中并不包括财产租借合同，因此，房屋无租使用不缴纳印花税。
免租：免租是基于租赁交易，签订有租赁合同。根据《印花税法》规定，“租赁合同”属于印花税征税范围，按照合同约定的租金金额的千分之一缴纳印花税。


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来源：十堰畅玮税务师事务所有限公司，作者钟燕；转自：智慧源财税；晶晶亮的税月略做修改


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