我公司对外出租的投资性房地产在税务上属于固定资产吗？是否能够计提折旧？

我公司购入厂房后应当从什么时候开始计提折旧？最低折旧年限是多少？

什么是固定资产？固定资产计提折旧有哪些规定？申税小微梳理了一些固定资产计提折旧相关知识点，快带着问题一起来了解下吧！

政策小贴士

固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。

一

不得计算折旧扣除的固定资产

（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；

（二）以经营租赁方式租入的固定资产；

（三）以融资租赁方式租出的固定资产；

（四）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；

（五）与经营活动无关的固定资产；

（六）单独估价作为固定资产入账的土地；

（七）其他不得计算折旧扣除的固定资产。

特别提示：

①企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。

②企业购买的文物、艺术品用于收藏、展示、保值增值的，作为投资资产进行税务处理。文物、艺术品资产在持有期间，计提的折旧、摊销费用，不得税前扣除。

二

固定资产的计税基础

（一）外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；

（二）自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础；

（三）融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础；

（四）盘盈的固定资产，以同类固定资产的重置完全价值为计税基础；

（五）通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础；

（六）改建的固定资产，除已足额提取折旧的固定资产的改建支出、租入固定资产的改建支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。

三

固定资产计提折旧的基本规定

（一）固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。

（二）企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。

（三）企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。

四

固定资产计算折旧的最低年限

（一）房屋、建筑物，为20年；

（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；

（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；

（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；

（五）电子设备，为3年。

五

可以缩短折旧年限或加速折旧的

固定资产

（一）对应固定资产种类：

①由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产；

②常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。

（二）缩短折旧年限方法

采取缩短折旧年限方法的，最低折旧年限不得低于上条固定资产计算折旧的最低年限规定折旧年限的60%。

（三）加速折旧方法

采取加速折旧方法的，可以采取双倍余额递减法或者年数总和法。

①双倍余额递减法计算公式：

年折旧率＝2÷预计使用寿命（年）×100％

月折旧率＝年折旧率÷12

月折旧额＝月初固定资产账面净值×月折旧率

②年数总和法计算公式：

年折旧率＝尚可使用年限÷预计使用寿命的年数总和×100%

月折旧率＝年折旧率÷12

月折旧额＝（固定资产原值-预计净残值）×月折旧率

政策依据

《中华人民共和国企业所得税法》

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）

《国家税务总局关于企业所得税若干政策征管口径问题的公告》(国家税务总局公告2021年第17号)

《国家税务总局关于企业固定资产加速折旧所得税处理有关问题的通知》（国税发〔2009〕81号）

素材来源：上海税务