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租房能抵多少进项税？你可能并不清楚

2024-09-01 09:09:16
# 每日一学
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先看总表，二哥再一项项给你解释，抵扣自然是开专票，如果出租方开普通发票，是无法抵扣的哈，所以表格中都是专票。

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一、从其他个人（自然人）手里租房
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租的是住房，目前可以取得1.5%（减按1.5%征收开票功能）的专票抵扣进项税。（用途不得抵扣的除外）国家税务总局公告2016年第16号 规定，其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
租的是非住房，目前可以取得5%的专票，抵扣进项税。国家税务总局公告2016年第16号 规定其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额
但是实际情况是
1、公司向个人（自然人）租房，很难取得专票（个人出租连发票都懒得去代开，别说专票了），虽然按规定，个人出租不动产可以向主管税务机关申请代开专票。
税总函〔2016〕145号其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局（目前是税务局）申请代开增值税专用发票。
个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。
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上面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
=20000/（1+5%）×1.5%
=285.71
个人出租非住房代开5%的专票。
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2、个人出租不动产能比照小微享受增值税优惠政策，享受了免税政策，也不能开具专票。
国家税务总局公告2023年第1号《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
所以整体来说，单位向个人租房，基本很少有取得专票抵扣的，能让个人房东去代开免税发票给你都算不错的了。
二、向个体工商户租房
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目前可能取得5%、9%或者1.5%（减按1.5%征收开票功能）的专票抵扣。
个体工商户如果是小规模纳税人，其出租住房和自然人享受一样的政策。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
而出租非住房就需要按照5%征收率计税应纳税额。
而且这里要注意，按5%征收的无法享受减按1%的政策哈。
个体工商户如果是一般纳税人，那出租住房就无法享受和自然人一样的政策。不区分住房非住房，简易计税5%，一般计税9%
三、向公司租房
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向公司租房，不区分什么住房非住房了。
公司出租不动产，要么简易计税5%（2016年4月30日取得的不动产），要么就是一般计税9%
所以从公司租房，目前可能取得5%、9%的专票。
大家也看到了上面二哥总结的各个组织类型租房的增值税问题，也相应体现了承租方租入的抵扣问题。
当然，承租方租入的住房一般都是用于集体福利，比如当做员工宿舍，那么这种情况自然也无法抵扣，所以租入非住房用于生产经营，就目前来看，基本抵扣要么是5%，要么就是9%。
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四、向住房租赁企业租房
最后和大家看看这个政策，可能很多而你不清楚，也是关于房屋出租的。
财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号关于完善住房租赁有关税收政策的公告。
这个政策主要是为了支持住房租赁企业的。住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
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当然这个可能和公司租入房屋的抵扣关系并不大，因为这个政策住房租赁企业要享受也是有条件的，那就是向个人（自然人和个体）出租。
如果你是公司，你向租房租赁企业租入了一些住房给员工当宿舍，那住房租赁企业也是不能按1.5%交增值税，你自然也无法取得1.5%的发票。
这种情况下开多少税率的发票抵扣呢?  
具体参考本文第三点，向公司租赁房屋。





素材来源：二哥税税念

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