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房租的会计分录不简单

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房租是会计最为头疼的一个会计科目，头疼的原因并不是会计账务处理的复杂，而是由于税负原因，很多房租，出租方并不愿意提供对应的发票，导致企业这部分支出不能合理入账。今天小编和大家讨论下有票房租的入账，近期再出一篇无票房租的入账。
房租入账，小企业或低值、短期房屋租赁下的房租，预付计入“预付账款”，房租直接计入当期。而适用《企业会计准则》下的房租分录完全不同。需要确认“使用权资产”，通过使用权资产累积折旧进入损益。
房租费根据不同情况，在会计实务中会遇到不同的问题。处理房租的账务难点无外乎以下五点：
1、获得进项税发票什么时候即可抵扣
2、如何将房租分摊到每一个月。
3、要不要确认“使用权资产”。
4、租金要不要“折现”。
5、免租期与中介费、租赁奖励如何入账。


一
无需确认“使用权资产”的情形
1、总体原则
《企业会计准则》下 总租赁费用低于4万，或1年内的租赁属于低价值租赁或短期租赁不用确认“使用权资产”；而中小企业，执行《小企业会计准则》的,对于经营租赁依然是可以不需要确认“使用权资产”。我们中小企业租房，几乎都是经营租赁，所以不需要确认“使用权资产”
2、中介费如何入账
小企业、低价值租赁、短期租赁的中介费直接计入“管理费用”。
3、续租奖与免租期如何入账。
免租期也要分摊入房租；租赁奖金要冲租金成本。如：甲公司为小规模纳税人，21年租入办公室每月1万，租期一年，有一个月免租期，22年如果续约则减免1万元租金。
21年甲公司每月租金确认= 12万÷ 13（免租一个月）=0.92万元
22年续约每月租金分摊 = （12-1）÷ 12 = 0.92万元
4、对增值税的影响
取得房屋租赁专票当天即可对进项税全额进行抵扣。（虽然有房屋使用上的限制，用于职工集体福利、免税产品销售及娱乐行业的房租不能抵扣。但租入固定资产生产与福利混用可全额抵扣进项税政策出来了后，只要不是行业限制，租房专票的进项税都能想到抵扣的办法）
5、对所得税的影响
房屋租赁费必须按照实际使用的情况计入所得税税前扣除。如2022年缴纳租房费用12万，支付的是22年8月份至23年7月份的房租。则22年允许税前扣除的只是22年使用的5个月房租5万元。
二
  案例：无需确认使用权资产的房屋租赁  


甲公司为一般纳税人，适用《小企业会计准则》。2022年9月，租入一套房屋作为办公用，约定每月租金1.05万，押金1万，一次性中介费1.06万，预付半年房租，每到房租到期前一个月，按半年缴纳一次房租。完成甲公司2022年会计分录。
1、9月份签订合同日
借：管理费用——中介费 1万
      应交税费——应交增值税——进项税额 600
      贷：银行存款 1.06万
借：其他应收款——押金 1万
      贷：银行存款 1万
借：预付账款 6
      应交税费——应交增值税——进项税额 3000
      贷：银行存款 6.3万
2、9月后每月摊销房租（含9月）
借：管理费用——房屋租金 1 万
      贷：预付账款 1 万
三
案例：需确认“使用权资产”账务处理
适用《企业会计准则》租赁时间超过1年的非低值租赁，需要确认“使用权资产”。
2×23 年 1 月 1 日，承租人九州文昌教育（简称文昌）就某栋建筑物的9层与出租人乙公司签订了为期 10 年的租赁协议，并拥有 5 年的续租选择权。有关资料如下：
 （1）初始租赁期内的不含税租金为每年 1000 万元，续租期间为每年 1100 万元，所有款项应于每年年初支付；
 （2）为获得该项租赁，文昌公司发生的初始直接费用为400万元，其中，300 万元为向该楼层前任租户支付的款项，100 万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金；
（3）作为对文昌公司长约租赁的激励，乙公司同意补偿文昌公司 100 万元的佣金；
 （4）在租赁期开始日，文昌公司评估后认为，不能合理确定将行使续租选择权，因此，将租赁期确定为 10 年；
（5）文昌公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为每年 5％，该利率反映的是文昌公司以类似抵押条件借入期限为 10 年、与使用权资产等值的相同币种的借款而必须支付的利率。
（6）预计租赁期结束建筑物恢复最初状态将发生成本 100 万元。
说明1：小编为简化处理，更直观反应租房的账务处理，此处假设不考虑相关税费影响。
说明2：（P/A，5％，9）＝7.10782；（5%利率的年金现值）
说明3：（P/F，5％，10）＝0.6139（5%利率下10年后资金现值）

1、首先确认租赁付款额、未确认融资费用、弃置费用现值。
①、确认租期：10年后评估不会续租，所以租期为10年。
②、 由于租金未年初支付，所以租赁负债-租赁付款额为：9×1000=9000万
③、租赁付款额现值=9000×（P/A，5％，9）=9000×7.10782= 7107.82万
④、未确认融资费用额=9000万-7107.82万=1 892.18
⑤、弃置费用现值=＝100×（P/F，5％，10）＝100× 0.6139＝61.39万
2、确认应当归属”使用权资产“的其他费用
使用权资产初始成本=1000+7107.82+61.39+400-100＝8469.21
3、租入房屋的分录（单位：万元）
借：使用权资产8469.21
      租赁负债——未确认融资费用 1892.18
      贷：租赁负债——租赁付款额 9 000
            银行存款 1361.39（1000+400-100+61.39）
4、24年末未确认融资费用摊销额
24年年末未确认融资费用摊销额＝（年初租赁付款额 9 000－年初未确认融资费用 1 892.18）×5％＝355.39（万元）
借：财务费用——利息费用 355.39
      贷：租赁负债——未确认融资费用 355.39
5、24 年末弃置费用利息摊销
摊销弃置费用应负担的利息费用 ＝61.39×5％＝3.07（万元）
借：财务费用—利息费用 3.07
      贷：预计负债 3.07
6、25年年初支付租金
借：租赁负债——租赁付款额 1 000
       贷：银行存款 1 000




来源：张章说分录

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