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个人代开不动产租赁发票的相关业务政策及办理流程

2024-11-04 18:49:58
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一、个人代开增值税专用发票
（一）住宅
1.税费明细
（1）增值税
增值税征收率：个人出租房屋的增值税征收率为5%。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件2第一条第（九)款第6项，个人出租住房应按5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税。
小颖言税注：其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
（2）城市维护建设税及附加费
城市维护建设税征收率：根据财政部 税务总局公告2023年第12号，个人出租房屋涉及的城市维护建设税减半征收；月租金不超过10万元的，免征教育附加、地方教育费附加；月租金超过10万元的，教育附加、地方教育费附加减半征收。
城市维护建设税计算公式：=增值税额×7%或5%÷2
教育费附加计算公式：=增值税额 × 3% ÷ 2
地方教育费附加计算公式：= 增值税额 × 2% ÷ 2
（3）房产税
房产税征收率：按照《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条，个人出租住房按照4%的税率征收房产税。
减按规定计算应纳税额：根据个人按照小规模纳税人的现行规定，房产税在现行优惠政策基础上再减半，即按照2%的税率征收房产税。
个人出租住房的房产税计算公式为：房产税 = 不含税租金× 4% ÷ 2。注：房产税不含税租金=含税金额-（含税金额÷1.05*1.5%）
（4）个人所得税
个人所得税征收率：个人出租住宅：不含税年租金*各市税务机关确定的具体适用比例（5%-10%）*10%
按照《张家口市税务局关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》2019年第4号，个人出租（转租）住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按照租金收入的5%核定应纳税所得额。个人采取一次性收取租金形式取得的出租(转租）住房租金收入，凭合法、有效租赁合同（协议），可在对应的租赁期内平均分摊。
小颖言税注：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 （财税〔2008〕24号）
个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。 取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。 
有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为： 
（1）财产租赁过程中缴纳的税费； 
（2）向出租方支付的租金； 
（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用； 
（4）税法规定的费用扣除标准。 
依据：国税函〔2009〕639号
个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。（财税〔2016〕43号）
（5）印花税
个人出租住房的租赁合同免征印花税（财税〔2008〕24号）
（6）城镇土地使用税
对个人出租住房，按照《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，个人出租住房不区分用途，免征城镇土地使用税。
2.具体操作流程
个人出租不动产代开专用发票时，要按照房屋产权证注明地址、房屋租赁合同等，依次录入【地址】-【联系电话】-所属街道乡镇】-【主管税务所（科、分局）】；选择【是否出租住房】时，选择【是】计税时按照征收率5%计算应纳税额，3.5%减免税额系统自动填至“减免税额”数据项中，选择【否】计税时按照征收率5%计算应纳税额；选择【租金收入是否分摊】时，选择【是】，要准确录入【租赁月份起】-【租赁月份止】（精确到月份）；备注栏要按文件要求录入不动产详细地址。　　  
3.实例
年租金12400元 
增值税：（12400÷ 1.05） * 1.5%=177.15
城建税：177.15 * 7% ÷ 2=6.2
教育费附加、地方教育费附加免征
房产税：（12400÷ 1.05）+（（12400÷ 1.05）*3.5%）=12222.85
12222.82*4%÷ 2=244.45
个人所得税：12222.85 * 5% * 10%=61.11
（二）商铺
1.税费明细
（1）增值税
增值税征收率：根据财税〔2016〕36号文件和附件2的规定，个人出租住房的增值税征收率为5%。非住房的增值税征收率也为5%。
计算应纳税额：个人出租非住房的增值税应纳税额按照不含税租金*5%计算缴纳。
（2）城市维护建设税及附加费
城市维护建设税征收率：根据根据财政部 税务总局公告2023年第12号，个人出租房屋涉及的城市维护建设税减半征收；月租金不超过10万元的，免征教育附加、地方教育费附加；月租金超过10万元的，教育附加、地方教育费附加减半征收。
（3）房产税
房产税征收率：个人出租非住房按照《房产税暂行条例法规》的规定，以租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
减按规定计算应纳税额：根据个人按照小规模纳税人的现行规定，房产税在现行优惠政策基础上再减半，即按照6%的税率征收房产税。
个人出租非住房的房产税计算公式为：房产税 = 不含税租金÷ (1+5%) × 12% ÷ 2
（4）个人所得税
个人所得税征收率：
如果每月租金低于4000元（年48000元）：
应纳税所得额 =（不含税年租金-9600-除增值税和地方教育费附加外的其他税费）×20%。
其中，根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》第十七条，市辖区户籍人口不超过100万的城市，扣除标准为月800元
如果每月租金大于等于4000元（年48000元）：
应纳税所得额 = （不含税年租金-除增值税和地方教育费附加外的其他税费）*（1-20%）*20%
（5）印花税
个人出租住房的租赁合同免征印花税，而个人出租非住房的租赁合同需要缴纳印花税。
计算方法：
个人出租非住房：按照租赁合同金额的1‰再减半计算缴纳印花税。计算公式：
应纳印花税额 = 租赁合同金额 × 1‰ × 0.5
（6）城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。同时，根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1988〕15号）第四条规定，土地使用权由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。
个人出租非住房享受减半征收城镇土地使用税的优惠。
计算方法：按年征收，实际占用土地面积*土地等级
2.实例
已知年租金113800元，房屋实际占用面积139.48平米，三级地段
增值税：（113800÷ 1.05） * 5%=5419.05
城建税：5419.05 * 7% =189.66
房产税：（113800÷ 1.05）* 12%÷ 2=6502.85
印花税：113800* 1‰ ÷ 2=56.9
个人所得税：（（113800÷ 1.05）-189.66- 6502.85-56.9）* （1-20%） * 20%=16261.05
城镇土地使用税：139.48 * 5÷ 2=348.7　　 
二、个人代开增值税普通发票
（一）住宅
1、税费明细
（1）增值税
自2019年1月1日起，个人出租房屋分摊后的月租金收入不超过10万元的情况下，免征增值税。
（2）房产税、个人所得税征收标准同专用发票一致
2.具体操作流程
个人出租不动产代开普通发票时，要按照房屋产权证注明地址、房屋租赁合同等，依次录入【地址】-【联系电话】-【所属街道乡镇】-【主管税务所（科、分局）】；选择【是否出租住房】时，选择【是】月租金小于10万元免征，月租金大于10万元计税时按照征收率5%计算应纳税额；选择【租金收入是否分摊】时，选择【是】，要准确录入【租赁月份起】-【租赁月份止】（精确到月份）；备注栏要按文件要求录入不动产详细地址。　
3.实例　
已知年租金60000元
增值税：免征
城建税：免征
房产税：60000* 4%÷ 2=1200
印花税：免征
个人所得税：60000* 5% * 10%=300
城镇土地使用税：免征　　  
（二）商铺
1。税费明细
（1）增值税
增值税征收率：个人出租房屋分摊后的月租金收入不超过10万元的情况下，免征增值税。
（2）房产税、个人所得税、印花税、城镇土地建设税征收标准同专用发票一致
三、场地租赁费
根据《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第二项规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
（1）纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
（2）农村以集体名义（如村委会)以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
（3）农业生产者将承包的土地出租给电信、电力等单位建设塔基、塔台等设备取得租金收入及青苗补偿收入，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时，农业生产者中的其他个人采用预收款形式取得的上述收入，可在预收款对应的出租期内平均分摊，分摊后的月租金不超过10万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
【实例】  　
已知租期3年，年租金18000元，土地实际面积100平米，三级地段
增值税：免征
城建税：免征
印花税：18000*1‰÷ 2=9
个人所得税：18000÷ 3=6000  年专项减免额800*12=9600
城镇土地使用税：100*5÷ 2=250　　  
【办理材料】 
经办人身份证原件、房东身份证复印件、房本复印件
【办理地点】 
办税服务厅  　　　
纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任 




转自：麒麟扒税，小颖言税。


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