我出租了一套住房，需要代开发票，请问应该怎么操作呢？

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人出租不动产，应向税务机关申请代开发票。一起来看看怎么操作吧！

01业务前提

1.自然人已实名注册新电子税局，并取得四级用户实名等级；

2.自然人的房屋坐落地为上海市；

3.自然人不动产的房屋性质为居住用房；

4.不存在不允许线上代开发票的阻断性风险。

02功能节点

自然人登录：

新电子税局——我要办税——发票使用——代开增值税发票——出租不动产。

03操作步骤

自然人进入新电子税局，选择自然人业务，输入身份证号/手机号/用户名及密码后点击【登录】，经扫码认证或短信认证后进入新电子税局首页。

登录后，点击【我要办税】——【发票使用】——【代开增值税发票】功能链接进入功能。如首页登录时未进行实人认证，点击功能模块后，需使用电子税务局App扫码进行实人认证。

【代开增值税发票】用于发起新的蓝字发票代开申请。点击【出租不动产】，进入代开申请填写页面。

 第一步：

填写不动产和合同信息

纳税人可根据实际情况填写不动产和合同信息。

1、不动产信息：

代开人类型选中产权人，自动带出或手动输入不动产单元号。不动产坐落地址根据实际选择对应的街道，并输入详细地址。

输入不动产权证书号，选择不动产用途为住房，输入建筑面积。

2、合同信息：

填写租赁合同金额，选择合同租赁期、本次申请代开租赁期及租金是否分摊。

*合同租赁金额建议填写本张发票的总金额。

*合同租赁期起止指租赁合同约定的完整租赁期，精确到月。

根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第1号），《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

*若您选择代开【数电普票】，租金是否分摊请选择【是】，以充分享受政策。

本次申请代开租赁期起止为本次代开申请开具的租赁期，精确到月。

同时上传不动产租赁合同及房屋产权（不动产）证书，格式为图片或PDF。上传完成后点击下一步。

第二步：填写发票信息

根据需要可在左上角选择代开数电普票或数电专票。

录入购买方信息。用户可根据需要对购销双方地址、电话、开户银行、账号等进行修改和补充。

*注：

1.代开普通发票给公司时，购买方名称和统一社会信用代码/纳税人识别号必填，当输入的名称比较完整在系统中能查询到时，通过下拉框选择后，统一社会信用代码/纳税人识别号可以自动带出；

2.代开普通发票给自然人、我国在境外设立的组织机构、非常设组织机构、组织机构的内设机构或军队、武警部队的序列单位等时，购买方名称必填，统一社会信用代码/纳税人识别号可不填写；

3.代开专用发票给公司时，购买方所有信息均为必填。

项目名称及税率等为系统自动带出，不用修改。

在发票票面信息填写界面，请补充录入实际租赁时间起止。实际租赁时间起止会打印在数电发票的备注信息中。实际租赁时间起止指本次开票的时间区间，请根据实际选择，精确到日，可在本次代开租赁期范围前后各顺延一个月。例如：合同约定租赁期为2024-11-16至2025-11-15，租赁12个月。在分摊时，选择【合同租赁期】为2024-11至2025-10分摊12个月。若【本次申请代开租赁期】选择了2024-11至2025-10，则票样页面的【实际租赁日期】可选范围为2024-10-01至2025-11-30。

第三步：纳税信息确认

确认本次代开应纳税款系统计算是否正确。如确认无误，点击“提交申请”。

*依据：

1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部 税务总局公告2016年第36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九项，个人出租住房，应按照5%减按1.5%计算应纳税额。

2.《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第19号）规定，一、对月销售额10万以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。三、本公告执行至2027年12月31日。

第四步：

申请已提交，请等待材料审核

 材料审核时限为1个工作日，请耐心等待。

若审核通过/不通过，则会在首页【我的提醒】模块看到如下通知。

第五步：

审核通过后，缴款并开具发票

点击【我要办税】——【发票使用】——【代开增值税发票】——【代开发票查询】，点击【立即查询】。

注：缴款、开具、下载均在本模块。

在历史代开信息中，选择已经审核通过的申请，点击缴税。

页面跳转到预缴开票界面，纳税人可选择微信支付宝、银联缴款、银行端查询缴款或云闪付等方式进行税费缴纳。

完成缴款后，点击开具发票。

开具完成后，可在【我要办税】——【发票使用】——【代开增值税发票】——【代开发票查询】模块下载发票。

素材来源：上海税务